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15. Februar 2026

Warum Bodenrichtwerte kein Verkaufspreis sind

Der Bodenrichtwert ist schnell gefunden, leicht verständlich und wird gern als Argument herangezogen. Für viele Eigentümer ist er der erste Anhaltspunkt bei der Preisvorstellung. Genau hier beginnt das Problem. Denn ein Bodenrichtwert ist vieles – aber kein Verkaufspreis.

Was der Bodenrichtwert wirklich ist

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert eines Quadratmeters unbebauten Bodens innerhalb einer Zone an. Er wird rückblickend aus vergangenen Transaktionen abgeleitet und dient vor allem steuerlichen und behördlichen Zwecken.
Er sagt nichts über ein konkretes Grundstück aus – und schon gar nichts über eine darauf stehende Immobilie.

Durchschnitt ersetzt keine Einzelfallbetrachtung

Ein Bodenrichtwert ist ein Mittelwert. Er ignoriert:

  • Zuschnitt und Größe des Grundstücks

  • Bebaubarkeit und Ausnutzungsgrad

  • tatsächliche Lage innerhalb der Zone

  • Erschließungszustand

  • Altlasten, Baulasten oder Wegerechte

Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert können am Markt völlig unterschiedlich bewertet werden.

Gebäude werden oft komplett ausgeblendet

Ein häufiger Denkfehler: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Immobilienwert.
So einfach ist es nicht. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf unbebauten Boden. Das Gebäude wird dabei entweder falsch eingeschätzt oder pauschal überschätzt. Alter, Zustand, Grundriss, energetischer Standard und Investitionsbedarf spielen am Markt eine entscheidende Rolle – im Bodenrichtwert tauchen sie nicht auf.

Zeitverzug wird unterschätzt

Bodenrichtwerte basieren auf Vergangenheitsdaten. In bewegten Märkten hinken sie der Realität hinterher – nach oben wie nach unten.
Eigentümer, die sich ausschließlich darauf stützen, laufen Gefahr, entweder zu hoch einzusteigen und Käufer abzuschrecken oder Marktchancen falsch einzuschätzen.

Marktpreis entsteht nicht am Schreibtisch

Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht dort, wo Angebot, Nachfrage, Finanzierungsmöglichkeiten und Käuferpsychologie zusammenkommen.
Nicht beim Gutachterausschuss, nicht in Tabellen – sondern am Markt.

Was für Eigentümer wichtig ist

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, mehr nicht. Wer ihn als Preisanker verwendet, riskiert lange Vermarktungszeiten, zähe Verhandlungen und letztlich Preisnachlässe.
Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt Bodenwert, Gebäude, Lage, Zustand und aktuelle Marktdynamik – alles andere bleibt Theorie.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein Werkzeug, kein Maßstab. Wer ihn mit einem Verkaufspreis verwechselt, startet mit falschen Erwartungen.
Erfolgreiche Verkäufe beginnen mit Realismus – nicht mit Tabellenwerten.

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